LA DIVISION DE LA CONSERVATION FONCIERE
Procédure de Création de Titres Fonciers Par Immatriculation
La procédure de l’immatriculation est l’ensemble des formalités qui en tendant à la création du titre foncier, a pour objet de soumettre un immeuble au régime des livres fonciers de la République Togolaise.
2.QUI PEUT REQUÉRIR L’IMMATRICULATION DES IMMEUBLES SUR LES LIVRES FONCIERS ?
Dans la procédure d’immatriculation soumis aux livres fonciers de la République Togolaise,
cinq (5) entités de personnes morales ou physiques peuvent demander l’immatriculation à savoir :
- Le propriétaire acquéreur détenteur des actes de l’administration ;
- Le copropriétaire chargé de la gestion de l’immeuble indivis ou munis du consentement des autres ayant droits ;
- Le titulaire d’un droit réel autre que la propriété avec le consentement du propriétaire ;
- Le tuteur, administrateur ou curateur d’un incapable (invalide) ;
- Le notaire.
N.B. : peut également requérir l’immatriculation le créancier poursuivant l’expropriation d’un immeuble, sous réserve d’obtention d’une ordonnance du juge.
II- LES DIFFERENTES PIECES EXIGEES DANS LA PROCEDURE DE L’IMMATRICULATION
Tout requérant de l’immatriculation doit remettre au conservateur de la propriété foncière qui lui en donne récépissé, une réquisition écrite en langue française, signé de lui ou d’un mandataire spécial. Cette réquisition d’immatriculation comporte :
- Les noms et prénoms, qualité, domicile et état civil du requérant ; – Une élection de domicile dans une localité du Togo où se trouve l’immeuble à immatriculer ;
La description de l’immeuble ainsi que des constructions et plantations qui s’y trouvent, la contenance et les limites de l’immeuble à immatriculer ;
- L’estimation de la valeur locative de l’immeuble ;
- L’estimation de la valeur vénale (immeuble non bâtit) ;
- Signature de la réquisition demandant au conservateur de la propriété foncière de procéder à l’immatriculation de l’immeuble décrit ;
N.B. : si le requérant ne peut ou ne sait signer, le conservateur certifie le fait au bas de la déclaration qu’il signe en son lieu et place( article 220 du code foncier),
III-LES DIFFERENTS TYPES D’IMMATRICULATION ET LES ETAPES
DE LA PROCEDURE
Dans la procédure d’immatriculation foncière, on distingue deux (2) types d’immatriculation :
- La première immatriculation concerne les parcelles de terrains qui n’ont jamais été immatriculés aux livres fonciers de la République Togolaise ;
- La deuxième immatriculation encore appelée « morcellement ou mutation partielle » a trait à des parcelles déjà immatriculées dont on veut transférer une partie de droit de propriété à une autre personne. Il s’agit là du morcellement du premier titre foncier.
A- Première immatriculation
En effet, par décret N° 2019-033/PR du 20 mars 2019 portant création et organisation du guichet foncier unique, il est institué deux (2) voies dans l’immatriculation foncière.
1- La voie notariée
Le requérant se présente chez son notaire avec l’acte de vente sous-seing privé, si la vente a été déjà faite, au cas contraire avec son vendeur. Il remet au notaire le plan de la parcelle géo référencée établit par un géomètre agréé, la photocopie de sa carte d’identité, du passeport, de la nationalité ou d’une carte d’électeur.
Le notaire reçoit tous ces actes et pièces, les classes au rang de ses minutes et rédige l’acte notarié qu’il fait enregistrer à la division de l’enregistrement de la DCCFE pour s’acquérir de ses droits d’enregistrement.
Il est important de rappeler que l’ordonnance 2020-005 pris par le gouvernement le 30 juillet 2020 fait passer le taux d’enregistrement de 5% à 1.5% en guise de mesure d’accompagnement et d’incitation à l’immatriculation foncière durant la période d’urgence sanitaire liée à la pandémie du corona virus.
Le taux de 1.5% se répartis comme suit :
- 0.6% de droit d’enregistrement ;
- 0.6% de droit d’immatriculation ;
- 0.3% comme taxe additionnelle destinée aux collectivités locales.
Après la liquidation et paiement des droits d’enregistrement, l’acte notarié est enregistré et cacheté par les agents de l’enregistrement. Le notaire garde la minute de l’acte dans ses archives et établit une expédition du dossier qui sera transmis au guichet foncier unique pour liquidation et paiement des droits.
Les différents droits liquidés au guichet foncier unique sont :
- Les droits de bornages contradictoires dont le droit fixe est de 63000FCFA pour une parcelle de 600m² (6 ares) ;
- Les prestations du Journal Officiel (JO) fixées à 10 000FCFA ;
- Les frais de dépôt du dossier (2000 FCFA) ; – Le droit fixe de 1000.
Signalons que le guichet foncier unique est situé au siège de l’OTR.
Une fois les droits liquidés et payés, le requérant par le biais de son notaire rédige la réquisition d’immatriculation avec toutes les pièces citées plus haut et les transmet au conservateur pour vérification.
Après le contrôle du dossier par le conservateur, le dossier est transmis à la section préalable et immatriculation de la division de la conservation foncière de la DCCFE.
Un numéro en « cachet rouge » est attribué au dossier par cette section, c’est le numéro de la réquisition d’immatriculation qui servira de liaison entre la division de la conservation foncière et la division du cadastre jusqu’à la création du titre foncier.
Une fois le titre foncier créé, ce numéro de réquisition disparaît et un autre numéro définitif est attribué au titre foncier.
Ensuite, le dossier est envoyé à la Présidence de la République et à l’EDITOGO pour la publication de la demande d’immatriculation au Journal Officiel.
Ce journal officiel est fait sur des placards décrivant la situation de l’immeuble, ses limites, sa nature, sa consistance et l’origine de la propriété dont le requérant demande l’immatriculation.
Le Journal Officiel dès sa parution est envoyé à la DCCFE qui l’affiche dans ses bureaux d’une part et d’autre part au tribunal et à la préfecture (maintenant à la mairie) de la localité où se trouve la parcelle à immatriculer.
Suivant notre code foncier domanial promulgué le 14 juin 2018, à partir de l’affichage du Journal Officiel, trois (3) mois francs sont donnés à quiconque veut faire opposition à l’immatriculation.
Trois semaines après l’affichage du JO, le dossier est transmis à la division du cadastre qui le programme et le conservateur désigne le géomètre du cadastre pour procéder au bornage contradictoire.
La date fixée pour cette opération de bornage contradictoire doit être portée à la connaissance du public 20 jours au moins à l’avance, au moyen :
- D’une insertion au Journal Officiel de la République Togolaise ;
- D’un avis transmis aux fins d’affichage au maire de la commune ou au préfet de la localité où se trouve situé l’immeuble ;
- D’une invitation adressée au magistrat, au procureure, au chef canton ;
- D’une convocation adressée au requérant, aux propriétaires vendeurs et aux limitrophes.
Le bornage contradictoire est effectué à la date fixée par le géomètre désigné à cet effet en la présence de toutes les personnes régulièrement convoquées.
Séance tenante le géomètre dresse un procès-verbal du bornage et le fait signer par toutes les personnes régulièrement convoquées et par lui-même.
Aucune opposition ou demande d’inscription n’est recevable après l’expiration du délais de trois mois, sauf cependant l’observation des délais supplémentaires accordés spécialement aux absents, dans les conditions déterminées par l’article 226 du code foncier.
Au cours du bornage contradictoire, il peut avoir opposition parce que les trois mois accordés par la loi pour faire opposition ne sont pas encore échus.
Dans ce cas le conservateur arrête la procédure et renvoie les deux parties devant le tribunal à compétence étendue.
Le processus ne pourra se poursuivre que lorsqu’il y aura la main levée d’une des deux parties.
Cette main levée est sanctionnée par une ordonnance signée du juge et envoyée au conservateur du lieu où se trouve l’immeuble à immatriculer. Cette main levée permet de dresser le procès-verbal définitif du bornage contradictoire.
A l’issu du bornage contradictoire, le géomètre établit le plan définitif de la copie du titre foncier et le fait signer par le chef division du cadastre ou son mandataire (le chef section du bornage contradictoire).
Ensuite, le dossier est transmis à la division de la conservation foncière pour un contrôle de la régularité des différentes pièces de la procédure (le contrat de vente/l’acte de donation ou de lègue, l’accusé de réception signé par le vendeur, de l’acquéreur, du préfet ou du maire, du juge, du greffier en chef ou du procureur de la république).
C’est ce qui rend quelque peu long la procédure, mais chaque étape a sa raison d’être sur le plan juridique.
Lorsque tous ces préalables sont remplis, le dossier est envoyé à la saisie des bordereaux analytiques. Le bordereau analytique consiste à faire toute l’historique sur la parcelle à immatriculer (situation de l’immeuble, le vendeur, l’acquéreur, le montant de la transaction etc.).
Le bordereau analytique précise aussi que le temps réservé à la possibilité d’opposition est échu (date de forclusion).
En vertu de tout ce qui précède le titre foncier est créé et soumis au conservateur qui en fait un dernier contrôle avant d’apposer sa signature par ce qu’il endosse l’entière responsabilité de tout ce qui adviendra.
Après la signature du titre foncier par le conservateur, une copie en est délivré au requérant es qualité acquéreur, ou au notaire pour son mandant.
N.B. : le titre foncier est définitif, intangible (on ne doit pas toucher ni porter atteinte, document inviolable et sacré) et inattaquable : c’est sa valeur juridique.
2- La voie administrative:
Un formulaire du contrat de vente est dûment signé du vendeur, de l’acquéreur, des témoins des deux parties : il s’agit là d’un contrat sous seing privé homologué par les autorités administratives et judiciaires ou d’une attestation de droit de propriété délivré par le chef canton et le maire de la localité où se situe la parcelle article (220),
Une fois munis de ce précieux document et du plan de la parcelle établis par un géomètre agréé, le requérant se présente au guichet foncier unique au siège de l’OTR.
Au niveau du guichet foncier unique, tous les droits sont liquidés et payés sur place comme énoncé plus haut dans la voie notariée et la procédure est la même que celle énoncée plus haut.
B- Deuxième immatriculation ou morcellement :
En ce qui concerne la deuxième immatriculation ou morcellement d’une parcelle de terrain ayant déjà un titre foncier, seule la voie est acceptée en vertu de l’article 163 du code foncier.
La seule différence est qu’après la liquidation et payement des droits au GFU, le dossier n’est plus envoyé pour l’insertion au journal officiel mais, transmis à la division du cadastre pour le bornage contradictoire du morcellement.
NB: Du taux de 4%, on est revenu à un taux de 1.9%, répartis comme suit :
-0,6% pour les droits d’enregistrement ;
-1% pour les droits de la conservation ;
-0,3% pour la taxe additionnelle dédiée aux communes
Seuls le vendeur et l’acquéreur sont convoqués à cette opération et les deux accusés de réception leur sont adressés pour signature.
C’est la raison pour laquelle la durée de la délivrance du titre foncier issu du morcellement est relativement plus courte (3 mois environs) par rapport à un titre foncier issu d’une première immatriculation qui varie de 6 à 10 mois
